Логинов М.П.,
к. э. н., ст. преподаватель
Уральской академии
государственной службы
Важными условиями эффективного государственного регулирования национальной ипотеки в России являются достаточное финансовое обеспечение структурных реформ, теоретическое и методическое обоснование политики воздействия на процессы формирования, распределения и использования финансовых ресурсов в системе ипотечного кредитования на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.
Объем и структура финансовых ресурсов национальной ипотеки являются необходимым условием и в то же время целью и результатом системы ипотечного кредитования. Финансовые методы государственного регулирования являются мощнейшим средством воздействия на поведение экономических субъектов национальной ипотеки.
Финансовая система как форма организации денежных отношений включает три взаимосвязанные подсистемы, обеспечивающие формирование и использование финансовых ресурсов: государство и органы местного самоуправления, хозяйствующие субъекты, население. При этом финансы имеют пять звеньев: государственные финансы, государственный кредит, финансы предприятий, финансы населения, специальные фонды.
На рисунке 1 представлены структура и взаимосвязи национальной ипотеки в системе финансов России на макроуровне.
Исследуя теоретические аспекты ипотеки, отечественные ученые отмечают, что она представляет собой экономическую систему, включающую в себя отношения по возникновению, регламентированию и регулированию взаимоотношений между участниками по поводу создания и распределения денежных фондов на кредитных условиях под залог недвижимости. Формирование денежных фондов отражает финансовую сущность ипотеки, а движение денежных потоков между ними – кредитную [1].
Национальная ипотека имеет свойства, присущие социально-экономическим системам: целенаправленность, иерархичность, адаптивность. По признаку целенаправленности национальная ипотека как финансовая система является саморегулируемой, т.е. является и управляющей, и управляемой одновременно, может быть разделена на управляющую и управляемую подсистемы. Адаптивность является необходимым свойством в условиях воздействия постоянно изменяющихся внешних факторов. Иерархичность проявляется в том, что она является системой более высокого ранга к подсистемам: региональным и муниципальным системам ипотечного кредитования, ипотечного кредитования банков, финансам предприятий и организаций, домохозяйств в области ипотечного кредитования и страхования, системы рефинансирования ипотечных кредитов [2, с. 23].
Управление финансами ипотеки можно рассматривать как сознательное воздействие органов управления на финансовые отношения экономических субъектов ипотечного кредитования, на их финансовые потоки, осуществляемое в целях поддержания сбалансированности, устойчивости национальной ипотеки и ее финансовых подсистем.
Финансовые отношения – это отношения, возникающие между субъектами хозяйствования и государством в процессе аккумуляции, распределения и использования фондов денежных средств, а также использования их на расширенное воспроизводство, материальное стимулирование работающих, удовлетворение социальных и других потребностей общества [3, с. 3].
Финансовые отношения в национальной ипотеке состоят из следующих групп отношений:
- между хозяйствующими субъектами, населением и государством;
- между хозяйствующими субъектами и населением;
- между предприятиями и организациями;
- внутри предприятия, включая взаимодействия филиалов и других подразделений с головной организацией, и отношений самостоятельных подразделений предприятия между собой;
- с финансово-кредитной системой – бюджетами и внебюджетными фондами, банками, страховыми компаниями, биржами, различными фондами.
Финансовые отношения между предприятиями и организациями включают отношения с поставщиками и покупателями, строительно-монтажными и транспортными организациями, почтой и телеграфом, с предприятиями, осуществляющими внешнеторговую деятельность, с таможней, организациями и фирмами иностранных государств и рядом других организаций. Самая большая по объему денежных платежей группа финансовых отношений национальной ипотеки – это отношения предприятий друг с другом, связанные с реализацией готовой продукции и приобретением товароматериальных ценностей для хозяйственной деятельности на рынках недвижимости. Роль этой группы финансовых отношений первична, так как именно в сфере материального производства создается национальный доход. Организация этих отношений оказывает самое непосредственное влияние на конечные результаты производственной деятельности [4, с. 12].
Финансовые отношения внутри предприятия включают отношения между филиалами, другими подразделениями, а также отношения с рабочими и служащими. Отношения между подразделениями предприятия связаны с оплатой работ и услуг, распределением прибыли, оборотных средств и др. Роль их состоит в установлении определенных стимулов и материальной ответственности за качественное выполнение принятых обязательств.
Отношения с рабочими и служащими – это выплаты заработной платы, премий, пособий, дивидендов по акциям, материальной помощи, а также взыскание денег за причиненный ущерб, удержание налогов.
Финансовые отношения предприятий с вышестоящими организациями включают отношения по поводу образования и использования централизованных денежных фондов. Особенно это касается инвестиций, пополнения оборотных средств, финансирования импортных операций, научных исследований, в том числе и маркетинговых. Отношения хозяйствующих субъектов с финансовой системой многообразны. Это отношения с бюджетами различных уровней и внебюджетными фондами, связанные с перечислением налогов и отчислений. Отношения со страховым звеном финансовой системы состоят из перечислений средств на социальное и медицинское страхование, страхование имущества, производственных, финансовых и прочих рисков. Финансовые отношения хозяйствующих субъектов с банками строятся как в части организации безналичных расчетов, так и в отношении получения и погашения краткосрочных и долгосрочных кредитов. Организация безналичных расчетов оказывает непосредственное влияние на финансовое положение предприятий. Кредит является источником пополнения основных, оборотных средств, их ритмичности, способствует устранению временных финансовых трудностей, связанных с сезонными и деловыми циклами. Финансовые отношения предприятий с фондовым рынком предполагают операции с ценными бумагами в целях расширения кредитных возможностей.
Для системного рассмотрения вопросов, возникающих на микроуровне ипотечного кредитования, автор предлагает концептуальную объемнопространственную модель финансовых отношений в национальной ипотеке, представленную на рисунке 2. Для определения отношений в данной модели необходимо рассматривать плоскости пирамиды следующим образом:
1-2-5 – финансовые отношения, возникающие на первичном рынке ипотечных кредитов и недвижимости;
1-2-3 – социальные отношения в национальной ипотеке, включающие субсидирование;
1-3-4 – финансовые отношения, характеризующие организацию страхования рисков;
1-4-5 – финансовые отношения, характеризующие взаимодействие субъектов на рынке недвижимости и страхования;
2-3-4-5 – система экономических и финансовых отношений, характеризующих взаимодействие субъектов национальной ипотеки, с целью удовлетворения спроса потребителей (заемщиков) на объекты недвижимости.
Как и любая другая модель, представленная модель также абстрагируется от многих аспектов действительности, но основные существенные моменты реальности в ней учтены. Следует отметить, что модель не определяет уровни отношений всех участников национальной ипотеки, так как эти отношения носят многоуровневый характер, и каждый уровень этих отношений следует рассматривать как финансовую подсистему.
Каждая финансовая подсистема национальной ипотеки имеет свои цели и функции, отличные от функции системы. Функции подсистем могут изменяться в зависимости от задач, которые ставит над ними надсистема [5, с. 24].
В таблице 1 автором представлены задачи и функции финансовых подсистем национальной ипотеки.
Управление финансовой системой национальной ипотеки можно представить как управление финансовыми потоками, характеризующими вход, процессы и выход системы. Финансовые потоки представлены на входе источниками финансовых ресурсов, на выходе – конечными результатами. Объектом управления выступают также процессы распределения финансовых потоков. Финансовые потоки понимаются как динамическая характеристика движения финансовых ресурсов и отражают процессы распределения и перераспределения доходов в национальной экономике.
Финансовые ресурсы – это денежные доходы и поступления, находящиеся в распоряжении субъектов хозяйствования и предназначенные для выполнения финансовых обязательств, осуществления затрат по расширенному воспроизводству и экономическому стимулированию работающих. Следовательно, источниками финансовых ресурсов являются средства, которыми предприятия распоряжаются по своему усмотрению, при этом основным источником выступает выручка, за исключением той части, которая направляется на возмещение материальных затрат и заработной платы.
Источником финансирования ресурсов может быть названа совокупность способов финансового обеспечения деятельности организации, потенциально доступных и фактически использованных в процессе создания, становления и развития организации, обеспечивающих определенную величину финансовых ресурсов. Финансирование представляет процесс, включающий выявление альтернативных источников финансирования, выбор конкретных источников, организацию получения и расходования денежных или материальных ресурсов в зависимости от вида источников финансирования [6, с.8].
Эффективность (результативность) управления финансовыми потоками национальной ипотеки тесно связана с организацией системы управления, воздействием государственных органов на финансовые механизмы рынков недвижимости и ипотечного кредитования. Взаимозависимость финансовых потоков различных рынков ипотеки обусловливает необходимость комплексного подхода к их регулированию и формированию.
Строение ипотечной системы в первую очередь формируется на основе образованных денежных потоков, обеспечивающих функционирование организационной структуры. Она включает следующие денежные потоки: поток привлеченных денежных ресурсов, трансформируемых в поток кредитных ресурсов, направляемых на приобретение недвижимости, который возвращается в виде платежей по основному долгу и процентных платежей. Одновременно образуются потоки страховых платежей; на вторичном ипотечном рынке – поток денежных ресурсов от проданных закладных; поток денежных ресурсов от продажи ценных бумаг, обеспеченных закладными; потоки средств, направленных на оплату обязательств между участниками вторичного рынка ипотечного кредитования.
Денежные потоки становятся финансовыми в момент распределения первичных доходов, а заканчиваются в момент инвестирования денежных средств или личного потребления. Таким образом, финансовые потоки национальной ипотеки не являются замкнутыми и обслуживают различные этапы распределения совокупного общественного продукта, участвуя как в первичном его распределении, так и в перераспределении.
Структура денежных потоков национальной ипотеки представлена на рис. 3.
В целом российскую ипотечную систему по источникам привлечения финансовых ресурсов можно разделить на две крупные подсистемы – рыночную и с участием бюджетных средств. Характерное для регионов Российской Федерации значительное участие ресурсов бюджетов подтверждает осуществление как законодательной, так и финансовой государственной поддержки. При этом система с участием бюджетных средств более успешно развивает жилищный и ипотечный региональные рынки.
Одной из важных социально-экономических проблем современной России является ярко выраженная региональная асимметрия, проявляющаяся в диспропорциях развития различных территориальных образований. Это обусловливает особую значимость эффективной федеральной и региональной политик для обеспечения ипотечного кредитования финансовыми ресурсами [7, с. 2].
В условиях России необходимо учитывать значительные региональные различия и уровень развития ипотеки. Развитие национальной ипотеки требует четкого определения функций каждого из уровней государственной власти, закрепления за ними прав и обязанностей, путем разграничения компетенций в области жилищных отношений между органами государственной власти, субъектов РФ и муниципалитетами. Такое разделение позволяет учитывать значительные экономические различия и уровень развития ипотеки в регионах.
С помощью региональных финансовых систем государство осуществляет выравнивание экономического и социального развития регионов. Региональную финансовую систему можно представить как совокупность финансовых отношений, возникающих при формировании финансовых ресурсов централизованного и децентрализованного назначения, и специальных финансовых институтов, обеспечивающих управление финансовыми звеньями и сферами на территории субъектов РФ [8, с. 81].
Особое место в деле формирования финансового потенциала регионов и муниципальных образований занимают финансовые ресурсы населения.
Данный вид децентрализованных ресурсов участвует в обеспечении развития экономических процессов денежными средствами, которые формируются у населения в результате первичного распределения национального дохода (заработная плата работников производственной сферы, доходы от предпринимательской деятельности) или в результате перераспределительных процессов в обществе (пособия, заработная плата работников бюджетной сферы и др.) [9, с. 36].
Финансы домашних хозяйств играют значительную роль в системе общественного воспроизводства. Эта роль заключается в том, что финансы домашних хозяйств, обеспечивая непрерывность воспроизводства рабочей силы, являются источником инвестиционных ресурсов, создают одну из основ поступательного развития национальной ипотеки.
Влияние финансов населения на построение и состав финансов национальной ипотеки можно объяснить как стремление членов домашних хозяйств к удовлетворению своих потребностей в жилье в процессе взаимодействия с предприятиями, организациями и учреждениями различных форм собственности, являющихся составными элементами финансовой системы.
Домашние хозяйства и предприятия, по существу, формируют две группы финансовых фондов – инвестиционные фонды и фонды резервные, обеспечивающие устойчивое развитие и функционирование каждого субъекта хозяйственной деятельности национальной ипотеки.
Домашние хозяйства, обеспечив свои текущие потребности, аккумулируют финансовые ресурсы в основном как сбережения – сберегательные фонды. Формируются сбережения путем отчисления от доходов – заработной платы, выручки от реализации товаров и услуг и других денежных поступлений в хозяйство. Функциональное назначение сберегательных фондов домашних хозяйств в целом соответствует характеру финансовых фондов, формируемых на уровне финансов хозяйствующих субъектов. Это целевые накопления домашних хозяйств, обеспечивающие инвестиционными ресурсами конкретные потребности повышения уровня жизни.
Это сбережения – капитал (инвестиции), предназначенные для увеличения доходов в будущем. И это сбережения – резервы, предназначенный для предупреждения различного рода рисков или покрытия нанесенного ущерба.
Следует отметить, что финансовые методы формирования сбережений в национальной ипотеке сочетаются с кредитным перераспределением денежных средств. Население и хозяйствующие субъекты самостоятельно распоряжаются своими финансовыми ресурсами; предприятия решают, какую часть средств направить на потребление, какую – на развитие производства; население решает, какая часть средств будет использована на личное потребление, какая – на сбережения. Поэтому воздействовать на эти потоки можно преимущественно косвенными мерами государственного регулирования.
Специфика финансов населения заключается в том, что эта сфера финансовых отношений в наименьшей степени регламентирована государством. В условиях рыночной экономики государство почти не имеет инструментов прямого (административного) влияния на финансовые отношения домашних хозяйств.
Вместе с тем государство способно косвенно влиять на эти отношения, используя различные методы налогово-бюджетной политики. Так, повышение ставок налогов, выплачиваемых физическими лицами, ведет к сокращению доходов. В то же время финансовые ресурсы, мобилизованные посредством сбора налогов, направляются через бюджет в различные сферы народного хозяйства (здравоохранение, образование, социальное обеспечение), в результате уровень реальных доходов домашних хозяйств возрастает.
Автором проведен анализ, позволяющий выделить те источники финансирования ипотеки, которые способны придать новый импульс развитию национальной ипотеки, получить необходимый экономический эффект как в ближайшие несколько лет, так и в перспективе.
Определяя круг возможных источников капитала, автор делит их на два вида по принципу территориального месторасположения владельцев капитала: внутренние (российские) источники финансирования и внешние (иностранные) источники (табл. 2).
Проведенный логический анализ с учетом фактического материала позволил:
- выявить основные источники финансирования национальной ипотеки: кредиты банков, средства населения и выпуск ипотечных ценных бумаг, бюджеты РФ и внебюджетные фонды;
- зафиксировать потенциальных владельцев капитала, перспективных в плане их участия в развитии национальной ипотеки в ближайшем будущем. К таковым автор относит: доходы бюджетов, внебюджетных фондов и агентств, денежные средства страховых компаний, финансовые средства предприятий добывающих отраслей за счет природной ренты, выпуск ипотечных ценных бумаг.
В мировой и российской банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования, к ним относятся:
1. Финансирование в рамках автономной модели.
2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы; как правило, в качестве до полнительно необходимых ресурсов практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов.
3. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обяза тельства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации).
4. Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
5. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).
6. Рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных.
7. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.
8. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ).
Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиями функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.
В таблице 3 систематизированы потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения национальной ипотеки.
Представленные источники финансовых ресурсов неоднородны по своему составу. Анализируя их, можно выделить особую группу ресурсов, имеющих социальную составляющую. Для этой группы характерно использование финансовых ресурсов с минимальным риском и направленных преимущественно в социальную сферу. В группу, имеющую социальную составляющую, входят «социальные инвесторы», имеющие в своем распоряжении временно свободные денежные средства, непосредственно полученные от физических лиц: фонды обязательного медицинского страхования и страховые компании в части резервов ОМС, государственного личного страхования, пенсионные фонды, жилищностроительные кооперативы и некоторые другие организации.
Для привлечения финансов населения в национальную ипотеку необходимо создать институт частных инвесторов, в задачи которого будет входить разработка механизма и условий, при выполнении которых сбережения граждан будут работать в секторе производства с наибольшей выгодой и отдачей.
Вместе с тем главная задача общества – улучшение благосостояния граждан – заключается в построении эффективной и перспективной системы экономических отношений, основанных на рыночных принципах, направленных на формирование финансов населения и способов управления ими.
С позиции воспроизводственной и распределительной концепции сущности финансов в основе социальной поддержки населения лежат финансовые (денежные) отношения. Социальную поддержку населения при ипотечном кредитовании следует рассматривать как частную финансовую категорию и как финансовый институт, который имеет сложную структуру, включает частные финансовые институты социального субсидирования и социального льготирования, которые также имеют свою структуру. Финансовое обеспечение социальной поддержки населения осуществляется в результате функционирования всей совокупности этих финансовых институтов.
Как финансовый институт национальной ипотеки, социальная поддержка населения представляет собой основанную на денежных отношениях систему управления централизованными и децентрализованными финансовыми ресурсами, используемыми на цели социального субсидирования и предоставления населению иных благ (выгод) путем применения специальных финансовых механизмов.
Эффективность системы социальной поддержки зависит в первую очередь от своевременности, полноты, непрерывности и адресности ее финансовых потоков, а также от качества самих форм социальной поддержки. В настоящее время в России социальная поддержка при ипотечном кредитовании реализуется в следующих основных формах:
1) денежные выплаты населению (социальные пособия, субсидии, компенсации и другие выплаты);
2) натуральная помощь населению при оплате коммунальных услуг;
3) социальные налоговые льготы организациям и физическим лицам.
Для стабильного развития национальной ипотеки обосновано применение различных мер государственной финансовой поддержки. Среди основных мер государственной финансовой поддержки жилищной сферы и ипотечной системы можно выделить прямые и опосредованные. Прямой государственной финансовой поддержкой являются следующие меры:
- направление денежных средств в Агентство ипотечного жилищного кредитования для целей рефинансирования ипотечных кредитов;
- субсидирование первоначального взноса и процентной ставки по ипотечным кредитам региональными и муниципальными органами власти;
- финансирование региональных и муниципальных целевых фондов развития жилищного строительства и выделение долгосрочных кредитов фондам для ипотечного кредитования;
- создание и реализация национальных проектов, специальных государственных жилищных программ, в том числе программы жилищных сертификатов;
- развитие жилищной инфраструктуры.
Дополнительно к мерам прямой государственной поддержки, в силу необходимости развития производственной базы, можно добавить создание льготных налоговых и финансовых условий для застройщиков в целях повышения ввода в эксплуатацию жилья. Особенно это важно для развития конкуренции между строительными компаниями.
Государственную финансовую поддержку возможно выделять банкам – в виде кредитов под процент ниже рыночного; ссудо-сберегательным институтам – в виде гарантий на первые 5–7 лет работы.
К мерам опосредованной государственной финансовой поддержки национальной ипотеки можно отнести направление денежных ресурсов внебюджетных фондов и государственных предприятий на приобретение ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке.
Следует отметить, что любая ценная бумага есть форма существования отношений перераспределения финансовых ресурсов между экономическими субъектами. Экономической основой ценной бумаги выступает необходимость и возможность удовлетворения потребности эмитента (заемщика) в финансовых ресурсах для своей основной деятельности за счет свободных денежных средств инвесторов (кредиторов).
Свойства закладной как ценной бумаги обусловливают ее отличия от других категорий перераспределения и обмена. Так, ценная бумага обладает свойством превращенности, за внешними отношениями обмена скрыта перераспределительная сущность данного явления, существует отрыв формы существования ценной бумаги от своей материальной (денежной) основы. Кроме того, ценная бумага обладает двойственным характером: она одновременно является обязательством эмитента и имуществом инвестора. К свойствам ценной бумаги принято относить регулируемость и признание со стороны государства: для того чтобы эмитенту получить денежные ресурсы на рынке ценных бумаг, выпускаемые ценные бумаги должны пройти государственную регистрацию. Государство законодательно устанавливает перечень тех финансовых инструментов, которым придан статус ценных бумаг, процедуру их выпуска и процедуру признания их таковыми.
Важными являются базовые потребительские свойства ценной бумаги, определяющие ее качество. Одними из наиболее значимых свойств закладной как ценной бумаги являются риск, доходность и ликвидность, определяемые условиями заключенного ипотечного договора.
В заключение отметим, что национальная ипотека является частью финансовой системы России, при этом основным условием развития ипотеки является ее достаточное финансовое обеспечение. Финансовые потоки национальной ипотеки не являются замкнутыми и обслуживают различные этапы распределения совокупного общественного продукта, участвуя как в первичном его распределении, так и в перераспределении.
Уровень развития национальной ипотеки во многом характеризует эффективность и стабильность ее финансово-кредитной системы, равно как и экономики в целом, поэтому проблема привлечения финансовых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования является наиболее значимой для развития национальной ипотеки.
Эффективность управления финансовыми потоками национальной ипотеки тесно связана с организацией системы саморегулирования и воздействия государственных органов на финансовые механизмы рынков недвижимости и ипотечного кредитования.
Взаимозависимость финансовых потоков различных рынков национальной ипотеки обусловливает необходимость комплексного подхода к их регулированию и формированию. При этом развитие региональных и муниципальных ипотечных систем становится одним из условий развития национальной ипотеки, где особое место в деле формирования финансового потенциала занимают
финансовые ресурсы и социальная поддержка населения.
Литература
1. Куклина Е.В. Государственная финансовая поддержка ипотечной системы на региональном уровне : Автореф. дис. канд. экон. наук. – Екатеринбург, 2006.
2. Бескоровайная Н.С. Финансовые потоки в системе управления региональной экономикой // Финансы и кредит. – 2006. – №10 (214). – С. 23–29.
3. Мазикова Е.В. Формирование финансово-инвестиционного механизма интенсивно развивающейся территории: Автореф. дис. канд. экон. наук. – Екатеринбург, 2007.
4. Карпова Е.А. Финансово-инвестиционный механизм холдинга // Финансы и кредит. – 2007. – №21 (261). – С.12–16.
5. Бескоровайная Н.С. Финансовые потоки в системе управления региональной экономикой // Финансы и кредит. – 2006. – №10 (214).– С. 23–29.
6. Сысоева Е.Ф. Финансовые ресурсы и капитал организации: воспроизводственный подход // Финансы и кредит. – 2007. – №21 (261). – С. 6–11.
7. Пенюгал А.В., Кравчишин А.С. Развитие региональной банковской системы в рыночной экономике // Финансы и кредит. – 2008. – №22 (310). – С .2–10.
8. Болдырева Л.В. Реализация принципов системного подхода в обосновании структуры и функций региональных финансов // Финансы и кредит. – 2009. – №28 (364). – С. 79–84.
9. Белозеров С.А. Финансы домашних хозяйств как элемент финансовой системы // Финансы и кредит. – 2008. – №1 (289). – С. 29–38. | 
